賃貸物件の家賃を下げるための方法　不動産屋にカモられる前に知っておくべきこと

はじめに

支出を減らすために一番効果が大きいのは固定費の削減です。固定費の削減として効果が大きいのは、言わずもがな、住居費用です。実家暮らし、社宅住まい、持ち家など、住居形態はいろいろありますが、今回は、賃貸物件を活用する前提で、家賃を安くするための方法について紹介します。実は、学生時代の一人暮らしから始まり、会社の転勤や、結婚による同居など引越＆賃貸物件探しは、人並以上に経験があります。ズブの素人が、不動産屋に行くと、たいていは、不動産屋のいいようにやられます。不動産屋は、すべてだとは言いませんが、結構ダークな部分もあるのです。実際、私自身も面倒なことになりかけた経験もあるので、経験も踏まえながら、押さえておくべきポイントを解説していきます。

悪徳不動産屋の手口

家賃を下げる方法は、シンプルで、基本的には、①家賃の安い物件へ引っ越すか、②現在入居中の物件の家賃交渉をするかの２択です。

まず、①家賃の安い物件へ引っ越す方法についです。

引越先の賃貸物件を探すためには、たいていの場合、街にある仲介をやっている不動産屋に行くことになると思います。

とはいえ、一番最初のステップとしては、今の時代、インターネットの住宅情報サイトである程度情報収集してから、不動産屋に問い合わせたりすることが多いのではないでしょうか。

不動産屋と、やり取りを開始する際、こういう気配がしたら、悪徳不動産屋と疑ったほうがよいという彼らのやり口を紹介しておきたいと思います。

手口①　おとり広告

とりあえず、自分たちの店に来てもらわないことには話にならないので、不動産屋は、いろいろな手を使って集客を図ります。その代表例が、おとり広告です。

・実在しない物件をネット(SUUMOやHOME’Sなどの物件情報サイト）に掲載する。

※これは、明らか違法です。ただ、かなり横行しているので、実質的には黙認されている感があります。実際に客が店舗に来た時に、「タッチの差で他の人に決まってしまいました～」と不動産屋が言えば、

客は、若干の不信感を抱きながらも、「あ、そうなんですね…」と言わざるを得ないですし、確かめようがないです。

・実在はするが、貸すつもりのない物件をネットに掲載する。　契約形態が定期借家となっている物件には要注意

※これは違法ではないけれど、実質的には、条件が合わないので、借りれません。つまり、借主からすると、ほとんどおとり広告と同じのような効果があります。

手口②　決断を急がせる

決断を迫ってくる。『他にも検討中のお客さまがいて。。。今日中に決めてもらえるのであれば、何とかします。』のような言い方で、クロージングを迫ってきます。そんなことは、稀です。だいたい嘘だと思います。

もし、いつまでに物件を決めたいといった相談をしていたとしたら、時間的が余裕がないことに付け込んできているだけだと考えたほうがよいでしょう。

手口③　やたらと手数料をボッタクる

仲介手数料は、宅建業法で上限が規定されています。しかし、その規定を無視して、やたらと手数料を要求してくる不動産屋がいたりします。

通常、宅建業法で定められている仲介手数料は、家賃(月額)×0.5（税抜）が上限です。

仲介手数料については、貸主から受領することもでき、貸主と借主から受領する仲介手数料を合計したものが、先ほどの家賃(月額)×0.5以下となっていなければなりません。ただ、これには、例外があって、双方合意のもとであれば、仲介手数料の上限を家賃(月額)×1.0（税抜）まで引き上げることができます。　ただし、この場合であっても、貸主と借主双方からもらえる報酬額の合計です。

つまり、建物のオーナーから仲介業者が、仲介手数料をいくらかもらっていれば、家賃(月額)×1.0（税抜）の手数料を借主から受領することは違法なのです。

仲介手数料を二重取りされていないかどうか確認するためには、仲介手数料ゼロ円（次の項目で解説）をうたっている仲介業者でその物件の取扱いがあるかどうか確認したほうがよいです。

手口④　仮押さえをさせようとしてくる

一部の地域を除いて、不動産業界に一般的な意味での「仮押さえ」という概念はないです。ここでいう「仮押さえ」とは、予約とか、取り置きの意味で、ちょっと判断に迷うので数日間他の人に紹介するのを待ってほしい意味です。

賃貸の場合、仮押さえをしようとした場合は、とりあえず申し込みの手続きを進めるしかありません。そして、最終的に申し込まない場合は、申し込み後、キャンセルという形をとるしかないようです。

注意点としては、一旦申し込みをし、審査などが始まると、あとはもうその不動産屋の思うつぼです。この段階以降は、基本的に仲介会社を変えることができないので、圧倒的不動産屋が有利な立場となります。

なお、仮押さえをするまでは、仲介手数料などの諸経費を明示せずに、あとで費用明細を出してくる不動産屋は、さらに悪質です。

ここからは、私の経験です。

実は、手口③と手口④の合わせ技で、一度イタイ目をみた経験があります。

大阪で引越先を探していいた時の話です。ほぼほぼ引越先の物件が決まりつつあったのですが、あと数日は悩みたい、まだ決めかねるという状況でした。そのタイミングで、不動産屋に勧めれるがまま仮押さえ（申し込み）に手を出してしまいます。この話では、不動産屋が多数登場するので、この仲介不動産屋を不動産屋Aとします。

この仮申し込みの時点では、家賃はわかっていましたが、手数料等の諸経費については、明示されていなかったのです。正確には、仲介手数料は無料、その他諸経費については、確認した上で回答すると口頭で回答は得ていました。

が、しかし、です。

一旦仮押さえまで済ますと、なかなか不動産屋Aと連絡が取れなくなりました。取れたとしても、『今審査中なので、もう少し待ってください。』の一点張り。

さすがにしびれを切らして、督促したところ、いきなり審査が通って、手数料など諸々の費用が提示されました。

仲介手数料は、宅建業法で決められている報酬基準をオーバー。（あとから分かった話ですが、この物件は、貸主から仲介手数料をもらえる物件なので、借主からも手数料を取ると、合算すると規定報酬額オーバーでした）

仲介手数料は、無料という話でしたが、『この物件はよく確認したら、この物件については、いただかないと当社が赤字となっていまうもので。。。』

さらに、謎の事務手数料など諸々、よくわからない費用が20万円くらい積まれていました。

さすがに腹が立ったので、この仲介会社に一銭も金を払わないと心に決めました。

ただ、物件は、気に入ったし、もうそのタイミングでは、新たに内見したりする余裕もないという状況でした。

ん~困った。。。

そこで、まず、その物件を管理している不動産屋Bに直接（仲介の不動産屋を通さずに借りたい）と連絡を取ってみました。不動産屋Bは、その辺り一帯の物件を多数管理している老舗。かなり、親身に話を聞いてくれたのですが、貸主の意向で、仲介業者は通したいとのこと。仲介業者を変えるのは、一般的ではないが、不動産屋Aが申し込みを取り下げた後であれば、別の仲介不動産会社を通して契約可能ということでした。

また、この物件の諸手数料が、法外なものであるということが、改めて管理会社からも確認することができました。この辺の情報は、管理会社はすべて把握してます。当然ですが。

そして、次のステップが見えてきたので、あらたな仲介役として、不動産屋Cに相談しました。この不動産屋Cは、下記に紹介する仲介料ゼロ円をウリにしている仲介業者です。

結果、不動産屋Cの仲介で賃貸契約をすることができましたが、そこに至るまでが大変でした。

不動産屋Aの最後の嫌がらせを受けたのです。不動産屋Aには、こちらの動きが見えたのだと思いますが、一向に申し込みを取り下げないのです。申し込みを取り下げない限りは、業界の慣習上、新たな申し込みはできません。そのため、なかなか手続きを進めることができませんでした。

ただ、不動産屋Aも手続きが先に進む見込みがなため、ずっとその状態でいるわけにもいきません。不動産屋Bからも『早く手続きを進めてください！』と圧をかけてもらい、最終的に折れたようでした。。。

仲介料ゼロ円の不動産仲介業者が成り立つ訳

物件の仲介手数料がゼロ円でも仲介会社は実は損していません。

パターンは、下記の２パターンあります。

1. 貸主（大家）が仲介手数料を全額負担
2. 仲介する不動産会社の自社物件

いずれにせよ、空室で寝かしておくよりかは、初期費用を少し安くしてあげてでも入室してもらおうという考え方です。

上記の私の体験談の大阪の物件は、貸主が全額仲介手数料を負担するパターンでした。

私の推測では、貸主と、借主から仲介手数料を二重取りしてる業者が結構います。なんとかしていただきたいものです。

格安物件と言えば・・・・

格安物件と言えば、文化住宅のような、隣の家の生活音が筒抜けのような物件のイメージもありますが、実際は、そういったものばかりではありません。あまり、ボロボロの家にするのも気がめいってくるので、ほどほどに安くていい物件を見つけたいものです。

事故物件

家売るオンナの北川景子が演じる天才的不動産屋　三軒家万智（さんげんやまち）ように。。

あるいは、事故物件住みます芸人の松原タニシ氏のように。。。

事故物件に住むというのもアリかもしれません。ただ、これは、気にならない人に限ると思います。私は、なんだか気味が悪いので、嫌です。

そういった問題物件は、貸付の際、宅建業者は、あらかじめその旨告知する義務があるので、説明がなければ、その宅建業者は違法ということになります。さすがにこの点に関しては、あとから発覚すると宅建業者も大変なことになるので、説明は、しっかりしてくれるはずと信じたいところですが、

念のため、大島てるという事故物件マップでチェックしておけば万全です。

そもそもこのサイトの運営者は、告知義務をしっかり行わずに、物件を貸し出す宅建業者が後を絶たなかったのを見かねて、2005年に大島てる氏が立ち上げたものです。事故物件の所有者からは、クレームが相次いだといいます。（現在進行形か。。）

このサイトでは、地図上に自己物件が炎のマークで示されるのですが、まぁ驚くことに、日本中大炎上です。ちょっと興味深いので、見てみてください。

大島てるサイト　https://www.oshimaland.co.jp/

特に都市部ともなると、たいてい近くで何か事件が起きています。

余談ですが、大島てる氏(サイト運営者)は、も事故物件のデータ更新は、かなり綿密に調査しているようです。物件情報を特定するために、新聞などの情報を基に現場に行き、聞き込みをしたり、裁判を傍聴したり、いろいろされているようです。そこまでする情熱は何なのか、ちょっと気になります。

不動産屋独自の掘り出し物件

もう一つ、格安物件として最近気になっているのが、「幸せボンビーガール」で扱っている物件です。

上京する女子が都内の好立地で格安物件を探すという内容なのですが、ネットでは、東京の相場ナメすぎという批判と、苛立ちが目立ちますが、まぁ東京の家賃は地方と比べて異常なので、仕方がないことです笑

ところで、賃貸の仲介会社ってどこを使っても、紹介してもらえる物件って同じなんでしょうか。

答えは、「ほぼ同じだけど、多少は違う」です。

不動産屋は、基本的には、REINS（レインズ）という業者向けのSUUMOのようなシステムのデータを基に物件を探します。

このREINSに、ほぼほぼ貸し出し物件の情報が載っているので、どの業者であっても、基本的にはほぼすべての物件を紹介できるのです。

ただし、このシステムに登録されている物件以外にも、数は少ないですが、物件が存在するのです。

どういうことかというと、仲介業者が扱う物件には、下記の３種類があります。このうち、①と、②については、法律で、REINSに登録することが義務付けられていますが、③の一般媒介につて、REINSへの登録は、義務化されていません。このため、登録されていることも多いですが、登録されていない物件も一部では存在するというのは事実です。

①専属専任媒介

不動産仲介業者は依頼をした一社のみ。また貸主自身で借主を探すことも不可。縛りが厳しい分、報告義務の頻度も高い

②専任媒介

不動産仲介業者は依頼をした一社のみ。しかし貸主自身で借主を探すことは可能。専属専任媒介に比べ、報告義務は少し緩い

③一般媒介

不動産仲介業者に何社でも依頼できる。もちろん貸主自身で借主を探すことも可能。報告義務はない

という理屈から考えると、「幸せボンビーガール」に出てくる不動産屋はもしかすると、独自のお得物件を持っている可能性もあるのです。（あくまでも可能性デス）

それに加えて、テレビで大体的に放映されているので、あまり下手なことはできない（=悪徳不動産屋ではない可能性が高い）ということもできると思います。

東京限定になっていまいますが、この間「幸せボンビーガール」で物件を紹介していたこの部屋まる。という不動産屋は、「東京で唯一の家賃６万円以下の物件の専門仲介」のようなのです。ひとり身である程度自由の利く方限定ですが、東京都内でその家賃でとなると、なかなか魅力的だと思います。ぜひ一度検討してみてはと思います。上京者支援のキャンペーン（12,000円キャッシュバック）や、３週間以内に制約したら10,000円キャッシュバックなどのキャンペーンをしているようです。（利用者にメリットのある「せかし」笑）

引越屋の選び方

さて、物件が決まれば次は引越です。

引越は、費用を抑える場合は、ネットで安い引越会社を探すのがおススメです。金額的にも、そこまで高くないので、友人や家族にヘルプをお願いできたとしても、引っ越し屋に頼んだほうが安上がりという場合も多いと思います。

単身で、移動距離も短ければ、探せば一万円台でやってくれる引越業者もあります。ただ、注意点は、大手の引越会社と比べ、結構ギリギリでやっているところが多いので、プラスアルファのサービスは、期待できません。

以下、私の経験です。

引っ越し当日の搬入のタイミングまでに梱包が完了しないことが過去にあったのですが、その場合の対応は、大手引越会社と、格安引越会社では大きく異なりました。大手引越会社の場合は、多少の梱包であれば、手伝ってくれました。しかも、驚異的な手さばきで、まさに電光石火の早業でした。

一方、格安引越会社の場合は、手伝ってくれるわけでもなく、時間になったら、「もう時間なんで、そろそろ搬出終了します。(あとは自己解決してね)」と言って去っていきました。もちろん、梱包を完了できなかった自分が悪いので、文句は一切ありません。

現在入居中の物件の家賃交渉は可能か

答えはYESです。

交渉要素は、さまざまですが、基本的に建物の築年数が古くなれば、賃料はそれに応じて安く設定されるのが普通です。

同じ物件を新築で貸し出すのと、10年後、築10年物件として貸し出すのを比較すると、当然、築10年の物件の賃料が安くてしかるべきです。（物価の変動は考慮しないとすると）

このため、何年も同じ物件に住んでいれば、家賃（市場価値）が緩やかに下がるという理屈も成り立ちます。基本的には、契約更新のタイミングで実施することになると思いますが、周縁環境が大きく変わった場合などは、かならずしも契約更新のタイミングでなくもてよいです。中途解約や、協議に関する事項も通常契約書の条項に盛り込まれていますので。雨漏りなど、分かりやすい不具合があったタイミングも交渉がしやすいかもしれません。ただ、交渉を受ける側の人なので、うまく良好な関係を保ちながら、値下げ交渉を成功させたいものです。

おまけ

引越をする時、賃貸物件の火災保険も忘れずに引越ましょう。案外知られていないかもしれませんが、火災保険も対象物件を引越先に変更することで継続利用することが可能です。

ただし、大家によっては、損害賠償額●万円以上の保険でないければ認めない、といった条件がある場合もあるので、事前に確認しておきましょう。

また、引っ越し先で火災保険が不要となった場合は、火災保険を解約しましょう。基本的には、未経過分の保険料相当のお金が返ってくるはずです。契約書を確認しましょう。